Der Kauf einer Immobilie umfasst mehrere Monate voller Formalitäten – von der Budgetplanung bis zur Unterzeichnung beim Notar. Jeder Schritt auf dem Weg zum Kauf bringt unterschiedliche Kosten und Fristen mit sich. Einige Kostenpunkte werden jedoch oft unterschätzt, solange man sie nicht mit anderen in Beziehung setzt. Dieser Artikel vergleicht die wichtigsten Meilensteine eines Immobilienprojekts, um aufzuzeigen, wo die finanziellen Entscheidungen tatsächlich getroffen werden.
Energieaudit und DPE: zwei Dokumente mit unterschiedlichen Funktionen
In den meisten Ratgebern zum Immobilienkauf wird der DPE erwähnt, ohne klar zwischen seinen Messwerten und den zusätzlichen Informationen eines Energieaudits zu unterscheiden. Der DPE weist eine Energieeffizienzklasse von A bis G aus. Das Audit hingegen beschreibt verschiedene Sanierungsszenarien samt geschätzter Kosten.
Bei Häusern der Energieeffizienzklasse E oder schlechter kann beim Verkauf ein Energieaudit vorgeschrieben sein. Für eine Eigentumswohnung gilt diese Pflicht nicht in gleicher Weise. Das macht für Käufer einen entscheidenden Unterschied: Das Audit beziffert die Sanierungskosten, noch bevor ein Kaufangebot abgegeben wird.
| Dokument | Enthaltene Informationen | Beim Verkauf vorgeschrieben |
|---|---|---|
| DPE | Energieeffizienzklasse (A bis G) | Ja, für jede Immobilie |
| Energieaudit | Sanierungsszenarien und geschätzte Kosten | Häuser der Klasse E oder schlechter (außer Eigentumswohnungen) |
Wer beide Dokumente liest, kann die tatsächlichen Sanierungskosten in das Gesamtbudget einbeziehen, statt sich allein auf die in der Anzeige angegebene DPE-Klasse zu verlassen. Eine Immobilie der Klasse D, bei der keine Arbeiten anstehen, kann günstiger sein als eine Immobilie der Klasse E, bei der das Audit eine vollständige Erneuerung der Dämmung vorsieht.
Bevor Sie mit der Suche beginnen, können Sie über Services Immo eine Immobilie kaufen und auf Exposés zugreifen, die diese Energieangaben direkt in der Objektbeschreibung aufführen.
Verschuldungsquote und Immobilienfinanzierung: Was die Grenze von 35 % bedeutet
Die vom HCSF festgelegten Vorgaben begrenzen die Belastungsquote auf 35 % des Einkommens einschließlich der Kreditversicherung. Die Kreditlaufzeit ist in der Regel auf 25 Jahre begrenzt. Diese Grenze ist keine bloße Empfehlung: Banken müssen sie einhalten, auch wenn es einen begrenzten Spielraum für Ausnahmen gibt.
Dieser Spielraum ist klar geregelt und begründet keinen automatischen Anspruch auf eine Ausnahme. Selbst bei einem komfortablen verfügbaren Einkommen kann ein Antrag abgelehnt werden, wenn das Institut sein Kontingent bereits ausgeschöpft hat. Der französische Bankenverband hat die Starrheit dieser Regeln kritisiert, ohne eine allgemeine Lockerung für Käufer zu erreichen.
Kreditwürdigkeit: Schätzung und tatsächliche Zusage
Online-Rechner ermitteln eine theoretische Kreditwürdigkeit. Diese Schätzung ist keine Kreditzusage. Je nach interner Kreditvergabepolitik der Bank und Profil des Kreditnehmers kann die Differenz mehrere Zehntausend Euro betragen.
- Variable Einkünfte wie Prämien und Provisionen werden von Banken nicht immer vollständig berücksichtigt. Online-Rechner rechnen sie dagegen oft zu 100 % an.
- Ein laufender Autokredit oder Konsumkredit verringert die Kreditwürdigkeit unmittelbar – auch wenn der Rechner diese Verbindlichkeiten anders gewichtet.
- Das Eigenkapital beeinflusst nicht nur die Kreditsumme, sondern auch die Konditionen des von der Bank angebotenen Zinssatzes.
Wer die Finanzierung vor Besichtigungen prüft, vermeidet die Suche nach Immobilien, die das tatsächliche Budget übersteigen. Ein Gespräch mit einem Kreditvermittler oder einer Bank vor Beginn der Suche hilft, das Vorhaben auf eine solide Grundlage zu stellen.
Kaufangebot und Vorvertrag: Fristen mit verbindlicher Wirkung
Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, halten Sie mit dem Kaufangebot Ihren Preisvorschlag fest. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, legt der Vorvertrag (Promesse de vente oder Compromis) die Bedingungen der Transaktion fest. Zwei Fristen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Dem Käufer steht eine Widerrufsfrist zu, innerhalb derer er ohne Angabe von Gründen und ohne Vertragsstrafe zurücktreten kann. Nach Ablauf dieser Frist führt ein Rücktritt zum Verlust der Reservierungsentschädigung (in der Regel ein Prozentsatz des Verkaufspreises).
Aufschiebende Bedingungen für die Immobilienfinanzierung
Der Vorvertrag enthält fast immer eine aufschiebende Bedingung für die Kreditzusage. Lehnt die Bank die Finanzierung innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist ab, erhält der Käufer seine Sicherheitsleistung zurück.
Eine häufige Falle: Die Frist für die aufschiebende Bedingung verstreicht, ohne dass ein Kreditantrag offiziell gestellt wurde. In diesem Fall kann der Verkäufer davon ausgehen, dass die Bedingung erfüllt ist, und die Reservierungsentschädigung verlangen.
Notarkosten und Nebenkosten: oft vergessene Posten im Immobilienbudget
Notarkosten sind ein bekannter, aber selten genauer aufgeschlüsselter Kostenpunkt. Ihre Höhe hängt davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt.
| Immobilientyp | Notarkosten (Richtwert) | Enthaltene Kosten |
|---|---|---|
| Bestandsimmobilie | Höher (größtenteils Grunderwerbsteuer) | Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Auslagen |
| Neubau | Niedriger (Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten) | Notargebühren, ermäßigte Grundbuchsteuer |
Neben den Notarkosten erhöhen weitere Posten die Gesamtkosten, ohne im ausgewiesenen Kaufpreis enthalten zu sein:
- Die Grundsteuer, deren Höhe von der Gemeinde abhängt und bei vergleichbaren Immobilien von Stadt zu Stadt deutlich variieren kann
- Das Hausgeld, das anhand der Abrechnungen der letzten drei Jahre geprüft werden sollte, um mögliche außerordentliche Umlagen zu erkennen, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden
- Die Kosten für die Kreditsicherheit (Hypothek oder Bürgschaft), die zusätzlich zu den Kosten der Immobilienfinanzierung anfallen
Ein verlässliches Kaufbudget berücksichtigt diese Kosten bereits während der Suche und nicht erst nach der Unterzeichnung.
Am stärksten variieren die Kosten für Sanierungsarbeiten – insbesondere bei Immobilien, für die das Energieaudit umfangreiche Maßnahmen vorsieht. Wer Kaufpreis, Nebenkosten und geschätzte Sanierungskosten zusammenrechnet, erhält ein realistischeres Bild des Gesamtbudgets für das Immobilienprojekt.
