Comprar um imóvel envolve vários meses de procedimentos, desde o cálculo do orçamento até à assinatura no notário. Cada etapa do processo de compra implica valores e prazos diferentes, e alguns custos são subestimados enquanto não são analisados em conjunto. Este artigo compara os principais marcos de um projeto imobiliário para identificar onde se fazem realmente as escolhas financeiras.
Auditoria energética e DPE: dois documentos com funções distintas
A maioria dos guias de compra de imóveis menciona o DPE sem distinguir claramente o que este avalia daquilo que a auditoria energética acrescenta. O DPE atribui uma classificação de desempenho (de A a G). Já a auditoria apresenta cenários de obras e os respetivos custos estimados.
Para casas classificadas com E ou inferior, a auditoria energética pode ser obrigatória no momento da venda. Não se aplica da mesma forma a um apartamento em propriedade horizontal. Esta diferença pode ser decisiva para quem compra: a auditoria calcula o orçamento de renovação antes mesmo da proposta de compra.
| Documento | O que fornece | Obrigatório na venda |
|---|---|---|
| DPE | Classificação energética (A a G) | Sim, para todos os imóveis |
| Auditoria energética | Cenários de obras e custos estimados | Casas classificadas com E ou inferior (exceto em propriedade horizontal) |
A análise dos dois documentos permite incluir o custo real da renovação no orçamento global, em vez de confiar apenas na classificação DPE apresentada no anúncio. Um imóvel classificado com D e sem obras previstas pode acabar por custar menos do que um imóvel classificado com E cuja auditoria revele a necessidade de refazer todo o isolamento.
Antes de iniciar a sua pesquisa, pode comprar um imóvel com a Services Immo e consultar anúncios que apresentam estas informações energéticas logo na ficha do imóvel.
Taxa de esforço e financiamento do crédito imobiliário: o que implica o limite de 35 %
As regras definidas pelo HCSF limitam a taxa de esforço a 35 % dos rendimentos, incluindo o seguro do crédito, e a duração do empréstimo é geralmente limitada a 25 anos. Este limite não é uma simples recomendação: os bancos têm de o respeitar, embora exista uma margem para exceções.
Essa margem continua sujeita a regras e não constitui um direito automático. Um pedido com um rendimento disponível confortável pode ser recusado ao abrigo da exceção se a instituição já tiver esgotado a sua quota. A Federação Bancária Francesa também criticou a rigidez destas regras, sem conseguir obter um alívio generalizado para os compradores.
Capacidade de endividamento: estimativa versus aprovação efetiva
Os simuladores online calculam uma capacidade de endividamento teórica. Essa estimativa não equivale a uma promessa de concessão de crédito. A diferença entre as duas pode chegar a várias dezenas de milhares de euros, consoante a política interna do banco e o perfil do mutuário.
- Os rendimentos variáveis (prémios, comissões) nem sempre são considerados na totalidade pelos bancos, ao contrário dos simuladores, que os incluem por inteiro
- Um crédito automóvel ou um crédito ao consumo em curso reduz automaticamente a capacidade de endividamento, mesmo que o simulador não o pondere da mesma forma
- A entrada inicial altera o montante do empréstimo, mas também as condições da taxa proposta pela instituição de crédito
Confirmar o financiamento antes de visitar imóveis evita procurar opções acima do orçamento real. Uma reunião com um intermediário de crédito ou com um banco antes de iniciar a pesquisa permite definir o projeto com bases sólidas.
Proposta de compra e promessa de compra e venda: prazos vinculativos
Depois de encontrar o imóvel, a proposta de compra formaliza a sua oferta de preço. Se o vendedor a aceitar, a promessa de compra e venda (ou contrato-promessa) estabelece as condições da transação. Há dois prazos que merecem especial atenção.
O comprador dispõe de um prazo de retratação durante o qual pode desistir sem justificação nem penalização. Depois desse prazo, a desistência implica a perda do sinal (geralmente uma percentagem do preço de venda).
Condições suspensivas do crédito imobiliário
A promessa de compra e venda inclui quase sempre uma condição suspensiva de obtenção de crédito. Se o banco recusar o financiamento dentro do prazo previsto no contrato-promessa, o comprador recupera o sinal.
Uma situação frequente de risco: deixar passar o prazo da condição suspensiva sem ter formalizado um pedido de crédito. Nesse caso, o vendedor pode considerar que a condição se concretizou e exigir o sinal.
Despesas notariais e custos adicionais: despesas esquecidas no orçamento imobiliário
As despesas notariais são um custo conhecido, mas raramente discriminado. O valor varia consoante o imóvel seja usado ou novo.
| Tipo de imóvel | Despesas notariais (valores aproximados) | Inclui |
|---|---|---|
| Usado | Mais elevadas (maioritariamente impostos de transmissão) | Impostos de transmissão, honorários, despesas |
| Novo | Mais baixas (IVA já incluído no preço) | Honorários, imposto de registo predial reduzido |
Além das despesas notariais, há outros custos que aumentam a fatura sem aparecerem no preço de compra anunciado:
- O imposto predial, cujo valor depende do município e pode variar significativamente entre cidades para imóveis comparáveis
- As despesas de condomínio, que devem ser verificadas nos três últimos exercícios para identificar eventuais chamadas extraordinárias de fundos aprovadas em assembleia geral
- Os custos da garantia do empréstimo (hipoteca ou fiança), que acrescem ao custo do crédito imobiliário
Um orçamento de compra fiável inclui estes custos desde a fase de pesquisa, e não depois da assinatura.
O custo mais variável continua a ser o das obras de renovação, sobretudo nos imóveis cuja auditoria energética aponta para intervenções de grande dimensão. Comparar o preço de compra, os custos adicionais e o valor estimado das obras permite ter uma visão mais precisa do orçamento total envolvido no projeto imobiliário.
